文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买(m蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的ǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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