文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。9三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因8年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎ三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因o)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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