OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租(zū)户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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