5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xi先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案ǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(bi先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案àn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhà先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案i)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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