万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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