导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗g>有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗p>

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2002004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗0年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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