文：任泽(zé)平(píng)团队　　

中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经济和中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(ji中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥é)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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