一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧-北京老旧机动车解体中心

一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧g>

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约90一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧00万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。