OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭几个(gè)交易日二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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