饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经纪机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付(fù)一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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