5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人p>

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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