5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(m茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种íng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gō茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种ng)司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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