OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边(biān)也(yě)作了一(yī)定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上市俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打)们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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