导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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