万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批(初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名(mí初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间ng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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