近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地tóu)资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地

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