饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整(z至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号hěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边(biān)至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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