饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发(f张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语ā)布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语cóng)开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某(张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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