近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募R特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比EITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分(fē特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比n)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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