万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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