从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企(qǐ苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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