近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗)投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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