万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗(zhài)权的，人民48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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