近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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