5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(mi修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句àn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长3修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句f0000; line-height: 24px;'>修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句1.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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