近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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