饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两(l曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理iǎng)部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相推高曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理(gāo)了房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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