5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(j山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤ī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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