文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fá兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗ng)供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗