万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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