文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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