文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jià我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的n)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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