“现(xiàn)在的房(fáng)地产很难(nán)再出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资(zī)者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选择，需要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资(zī)金来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企(qǐ)背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了一个很明(míng)显的分化(huà)，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营房企股价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们(men)的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内(nèi)的最(zuì)低水平；利(lì)润率是不(bù)是(shì)行业(yè)内最高(gāo)的；融(róng)资(zī)成本是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的(de)综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地(dì)产(chǎn)、定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上(shàng)完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数(shù)。而更加值得(dé)注意的(de)是，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其(qí)开始在一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入(rù)地块(kuài)也(yě)实现了快速的开(kāi)盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集(jí)中在(zài)强二(èr)线和二(èr)线城市；另一方面，它(tā定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思)的扩张是(shì)有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时(shí)要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快(kuài)，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在(zài)我(wǒ)看来(lái)，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对房企的(de)净负(fù)债率要求(qiú)不得(dé)高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前(qián)房地(dì)产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有(yǒu)那(nà)么(me)快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公司的(de)扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)十大流(liú)通股东中新进了(le)“中(zhōng)国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证券投资基(jī)金”“全国社保基(jī)金一(yī)一(yī)六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自(zì)身业绩的(de)持(chí)续(xù)增长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七(qī)成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到(dào)近六成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充同(tóng)样(yàng)较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集(jí)中调研。滨江集团发(fā)布(bù)公(gōng)告表示(shì)，公司(sī)于5月10日(rì)接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布(bù)局(jú)重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包括中介(jiè)服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不(bù)足导致上游(yóu)不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有(yǒu)的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求也(yě)会越(yuè)来(lái)越多(duō)。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对(duì)于地产产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关(guān)赛道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前(qián)暂(zàn)居前(qián)两位(wèi)的都(dōu)是来(lái)自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别(bié)是(shì)前者(zhě)在月线连收(shōu)七根(gēn)阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显示，报(bào)告期内(nèi)，富(fù)安娜实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江山(shān)。需要(yào)强调的(de)是(shì)，中欧(ōu)的两只基(jī)金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的(de)房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光(guāng)一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还(hái)是归母净利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了同(tóng)比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从(cóng)公(gōng)司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理的(de)广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱(chú)柜(guì)中，他(tā)管理(lǐ)的全(quán)部(bù)三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大(dà)流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游(yóu)的(de)物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价(jià)成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之后(hòu)，经(jīng)过两三轮合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一开(kāi)始是挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保(bǎo)安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意(yì)，能做(zuò)到(dào)提价难度是非(fēi)常大(dà)的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思