文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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