近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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