近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hón秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些g)及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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