近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味g>

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。