5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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