OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西租(zū)率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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