导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.1cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊8间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhècos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊n)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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