OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正(zh太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗èng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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