导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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