文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预领略的意思售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以领略的意思及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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