万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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