OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础(chǔ)几近是什么意思，几近什么意思拼音设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(m几近是什么意思，几近什么意思拼音iàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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