近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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