5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(唐山大地震和汶川大地震哪个严重tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(z唐山大地震和汶川大地震哪个严重hòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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