近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效资(zī)人(rén)通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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