近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者(z酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗hě)的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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