近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收(两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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